台積電供應鏈大軍挺進！亞利桑那成美國科技新樞紐 皮奧里亞 Peoria 房市熱錢湧進

位於鳳凰城北側，打造完整的半導體生態圈 專訪 FUNWOO 執行長曾意婷：「這裡正在重現竹北奇蹟，現在進場正是時候」

隨著台積電在亞利桑那州投資 1,650 億美元建廠，一場規模空前的台灣供應鏈大遷徙正在上演。不僅台積電，包括家登、意德士、崇越科技等多家關鍵供應商也如今紛紛選擇跟隨這座科技護國神山的腳步，跨海赴美佈局，開啟台灣半導體國家隊的新篇章。這不只是為了靠近全球晶圓霸主，更是攜手打造下一個半導體矽谷，在鳳凰城北側的皮奧里亞（Peoria）打造完整的半導體生態圈，帶動當地房地產市場迎來前所未有的投資機遇。

「這次不是台積電的單打獨鬥，而是整個台灣隊的集體出征。」專精美國不動產投資的 FUNWOO 德載國際執行長曾意婷表示，從 EUV 光罩盒的家登，到熱能控制系統的意德士，再到材料供應的崇越科技，這些過去在台灣默默支撐台積電的中小企業，如今紛紛選擇跟隨大客戶腳步赴美設點。 這些公司深知，在全球供應鏈重組的趨勢下，必須就近服務客戶才能保持競爭優勢。透過策略合作的方式，他們在技術整合和成本分攤上都能產生更好的效益。

更令人矚目的是，軟銀創辦人孫正義近期宣布「Project Crystal Land」計畫，要在亞利桑那州投資1兆美元打造全球首個專注AI製作與工業機器人的聚落，建立美國版超大型工業園區。 這項計畫將複製中國深圳從小漁村快速崛起為創新城市的成功模式，聚焦AI驅動的工業機器人與高端製造，重構美國製造核心。「孫正義的進場等於為亞利桑那的科技地位背書，」曾意婷分析，「當台積電確保製造能力、NVIDIA 運算平台為 AI 工廠與機器人核心運算引擎，整個生態系就完整了。」

Peoria 市正積極拓展城市發展版圖，兩大開發案同步引領區域成長。其中，「North Peoria Gateway」作為城市北部的整體開發藍圖，面積約 1,620 英畝，聚焦住宅、商業與生活機能整合。 與此同時，市府攜手亞利桑那州政府，啟動另一項重點計畫—「Peoria Innovation Core」，該區首批釋地達 835 英畝，最終規模可達 6,700 英畝，將投入逾 5.22 億美元打造 AI、先進製造、生技醫療等未來產業聚落，其中包括 Amkor Technology 等重要企業進駐。 兩大計畫並進，不僅擴展城市能量，也奠定 Peoria 作為亞利桑那科技重鎮的基石。「這種雙引擎開發模式很少見，」曾意婷指出，「住宅與產業同步發展，確保了人才有地方住，企業有地方設廠，形成完整的生態圈。」

除了半導體產業，皮奧里亞還發展出另外兩大重要產業支柱。在生技醫療方面，HonorHealth 已投資 7,000 萬美元在當地興建 10 萬平方英尺的四層醫療園區，提供高品質的醫療服務。 「醫療產業的進駐很重要，」曾意婷分析，「這代表當地不只是製造基地，而是一個完整的生活圈。高科技人才最在意的就是醫療和教育資源，現在這兩樣都具備了。」 在教育方面，皮奧里亞更是擁有全美排名第一的 BASIS Peoria 高中，以及多所 9 分以上的優質中小學。「這對有學齡子女的外派家庭來說相當具有吸引力，」曾意婷說，「我們很多客戶一了解到學區品質這麼優秀，就決定要在這裡置產。」

數據顯示，皮奧里亞地區房價年漲幅已突破 30%，但相較於矽谷或西雅圖，投資門檻仍相對合理。「現在一棟全新的四到五房獨棟住宅，都是實際建坪約 89 坪，總價大概 70 到 80 萬美元，每坪新台幣 25-27 萬元，若用台灣的房還需要攤提 35% 公設來算，每坪價格僅約新台幣 16-18 萬元，這個每坪價格甚至低於台灣中南部的房價….」曾意婷透露，「這跟當年竹北剛起步時的情況很相似，現在竹北每坪都已經超過百萬了。」 更值得注意的是當地的租賃市場表現。「我們有客戶的房子還沒交屋，就已經有當地工程師詢問租屋事宜，」曾意婷說，「許多台積電的工程師雖然公司有提供宿舍，但他們更傾向住在社區型的獨棟住宅，租金收益相當穩定。」

隨著產業聚落成形，商業不動產投資機會也開始浮現。曾意婷透露，目前當地已有穩定的美國上市公司租客進駐的商業不動產投資標的。

以近期一個商業不動產的個案為例 ，總價 270 萬美元（約 8,100 萬新台幣），年租金收收益 NOI 18.8 萬美元（約 564 萬新台幣），租金收益率達 6.96%。 這些商業不動產不僅提供穩定收益，更重要的是受惠於房價未來潛在漲幅。「有了穩定的上市公司租客，現金流很穩定，加上區域發展帶動的增值潛力，是很好的投資標的，」曾意婷分析。

隨著台積電第三廠預計 2027 年量產，加上孫正義 1 兆美元 AI 園區計畫的加持，皮奧里亞的發展前景更加明確。華航也已宣布 12 月開通台北直飛鳳凰城航線，為台灣投資者提供更便利的交通。 「現在是很好的進場時機，」曾意婷認為，「產業確定性高、政府大力支持、基礎建設到位，但房價還在相對合理的水準。等到AI工廠與半導體廠都開始量產，大批高科技人才進駐時，房價勢必會再往上調整。」 對於有意布局美國房地產的投資者，曾意婷建議要把握當前的時間窗口：「無論是住宅還是商業不動產，這裡正在重現當年竹北的發展軌跡，而我們現在就站在成長的起點上。機會往往稍縱即逝，值得投資者認真考慮。」

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