2025年美國房市年中分析｜價格創新高、買家重獲主導：高點拉鋸戰正式開始

在高利率與結構性供給失衡的雙重交織下，美國房地產市場於 2025 年 6 月再次站上歷史高點。然而，種種指標顯示，本輪上漲勢頭已有所降溫，市場正逐步轉向一個買方重新掌握議價主導權的過渡期。

根據 Redfin 和《The MortgagePoint》的最新報導，截至 2025 年 6 月，全美住宅成交價中位數達到 396,500 美元，突破歷史紀錄。房價持續上漲，但年增率已從年初的 5% 放緩至僅約 1%。 Redfin 數據進一步指出，房屋掛牌價中位數為 422,238 美元，與成交價中位數拉開約 26,000 美元 （約 6%）的距離，顯示賣方對市場的預期仍高於買方實際的支付能力。目前成交價與掛牌價比值為 99.1%，代表市場平均議價空間約落在 1%–6% 之間，視區域而定，較前第一季議價狀況相比，市場已轉向回歸理性。 綜合看來，儘管整體價格維持高點，交易熱度與成交速度卻已明顯回落，顯示市場正處於觀望與調整階段，呈現「價高量穩」的盤整格局。

根據美國全國房地產經紀人協會（NAR）數據，2025 年 5 月全美現有房源總數達 154 萬戶，月增 6.2%、年增 20.3%，供應水位為 4.6 個月存量，為疫情以來新高。新掛牌量上升 4.4%，活躍房源增長 14.5%，但尚未恢復至疫情前水準。

房貸利率持續徘徊在 6.5% 至 7% 區間，使得購屋成本不斷上升。2025 年 6 月的中位房貸月付款已達 2,820 美元，年增 4.5%，較 2019 年多出約 600 美元/月，迫使許多家庭將近 45% 的月收入用於房貸支出，嚴重壓縮其他生活與投資空間。 更關鍵的是，購屋信心開始鬆動。據 Redfin 統計，2025 年 5 月，當月全美房產交易取消率達 14.6%（約 59,000 筆），為 2017 年以來最高，顯示在高利率與房價壓力之下，買方態度轉趨保守，市場的不確定性同步升高。

儘管房價仍處高檔，但交易數據顯示，買方在談判中的主導權正逐漸回升，市場也呈現出更多讓價跡象： ✦ 待售房屋平均上市天數延長至 36 天，較去年同期增加 5 天，顯示物件去化速度放緩。 ✦ 成交價高於掛牌價的比例降至 28.6%，較去年同期（32%）下跌，反映搶房氛圍明顯降溫。 ✦ 成交前下市（撤回或取消掛牌）比例為37.2%，顯示更多房源出現價格談不攏或被迫撤售情形。 ✦ 掛牌價與實際成交價的平均差距達 6%，為買方創造更具彈性的議價空間。 根據 Redfin 預測，若高利率與供應持續維持現狀，2025 年底將有越來越多主要都會區出現年線小幅下跌的走勢，進一步鞏固買方優勢。

主流機構如 Forbes、Redfin 與 Fannie Mae 皆認為，2025 年美國房市不會出現崩盤，而將維持健康的高位盤整格局。Fannie Mae 預測全年平均房價漲幅為 3.6%，總銷售量可望達 524 萬戶，顯示需求仍具韌性。 然而，下半年房市動能仍面臨多項結構性風險，特別是開發成本與供應端的不確定性：

美國政府於 2025 年對中國、越南等地的鋼材、複合建材等進口品項加徵新一輪關稅，加上全球運費與勞動成本仍居高不下，導致住宅建造成本顯著上升。根據全國住宅建築商協會（NAHB）統計，美國木造住宅平均建造成本已較去年同期上漲 5% 至 8%，使中小型建商推案意願下降，進一步拉長供應修復期。

多數城市尚未推動中密度住宅（Missing Middle Housing）改革，現行土地與容積政策難以支撐多元住宅供應，導致「有地無房」的情況將持續。

極端氣候導致特定地區（如佛州、加州沿海地區）保險費用飆升，同時 ESG 資金轉向永續地產，可能排擠傳統市場開發。

若這些結構性風險能獲得政策面支持，例如調整關稅機制、加速都市建設法規改革、補貼永續建材等，將有助於未來五年內逐步紓解供應緊縮與價格壓力，讓市場朝向更具彈性與永續的方向發展。

進入 2025 年中，美國房市處於高位盤整階段。隨著議價空間擴大、賣方優勢鬆動，市場逐步釋出結構轉變信號。此時正是買方重新掌握主導權、調整資產佈局的關鍵時機。

1. 價格盤整、高位趨緩： 雖然房價仍處歷史高檔，但漲幅明顯收斂，市場已從快速上升轉為高位盤整階段，買賣雙方進入拉鋸。 2. 需求壓力升溫，議價空間擴大： 高利率持續壓縮購屋能力，推升交易取消率與買方審慎態度，同時帶動議價空間擴大，市場談判氛圍轉變。 3. 供應修復緩慢，未來變數待觀察： 房源供給逐步回升但仍未完全修復，價格支撐力仍在；同時關稅政策、法規改革與科技發展將牽動後續市場動能與結構轉變。

𝄪 善用目前的議價空間，聚焦具生活機能與區域發展潛力的標的。 𝄪 優先考慮新供應量增加、價格彈性較大的次都會區。 𝄪 現金或低槓桿買方具備更大談判與進場優勢。

𝄪 審慎評估高現金流壓力下的報酬結構，避免短期利差風險。 𝄪 鎖定人口成長與產業聚集明顯的城市與區域，發掘中長期價值。 𝄪 關注政府政策走向與 AI、房產科技、ESG 趨勢所帶來的新型房產模式與投資機會。

2025 年中，正是重新審視房產佈局計畫的黃金節點。唯有理性選擇、前瞻規劃，才能在高位盤整中搶得長線優勢。

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