AI 科技產業起飛 助力美國房市創榮景

哈佛商業評論｜ 2024-07-31

FUNWOO 德載國際不動產 創辦人暨執行長 曾意婷 Nancy 近年 AI 科技題材不斷，帶動全球經濟成長，尤其科技重鎮美國，股、匯、房市齊揚。房市表現更是亮眼，據美國富比士雜誌數據顯示今年美國紐約房價中位數年增幅 10.87% ，西雅圖貝爾維尤則來到 20% ，創下歷史新高。在房貸利率、購屋成本高掛的情況下，為何美國房價表現仍如此強勁？

供不應求、高科技資產活絡，美房價漲聲不斷 「房價取決於市場供需影響，現在美國房地產市場的剛性需求非常高。」專營海外房地產銷售的 FUNWOO 德載國際不動產創辦人曾意婷分析，人工智慧（AI）高度發展是美房市的一大推升力道，受惠輝達、微軟等七大 AI 科技巨頭蓬勃發展，企業投資、區域建設利多不斷；同時，科技新貴資產快速增值，帶來強勁的購屋需求，使得市場需求遠大於供給，促使美國房價飆升。 北美最大看屋資訊平台 Zillow 數據指出，今年美國房價突破百萬美元的城市增加至 550 個，年增率約 12 %。市場湧現全現金買盤，如今年第一季，全美國就有超過 46.8% 的豪宅以全現金支付，美國房價指標區域 - 曼哈頓，更有高達 63 % 豪宅被全現金的買家收購，為近 10 年來新高。曾意婷觀察，這波買盤，主要來自新興的科技新貴等高資產人士。 此外，目前美國房貸利率高達 6.8%，高掛的借貸成本也大幅降低屋主的售屋意願，造成房源稀缺。曾意婷表示，疫情過後，缺工潮湧現，許多建築工程都停擺，當前的新建住宅供給量不足，造成嚴重的供需失衡。根據美國商務普查局最新調查，今年五月，美國新屋開工數年減近 2 成。

新創金三角交易熱絡，買方追價 3天秒殺 然而，AI 產業帶來的房市榮景，卻非全美雨露均霑。「房價攀升，但各大城市表現落差很大，不是每個城市都在漲。」曾意婷指出目前房市交易最熱絡，也最受台灣投資人青睞的區域當屬華盛頓州的貝爾維尤（Bellevue）、科克蘭（Kirkland）與雷德蒙德（Redmond）形成的「新創金三角」。 據 Redfin 數據，今年 5 月，貝爾維尤的房價中位數來到 152 萬美元，比加州矽谷的 150 萬元還高，年增率高達 12.5 %。由於科技新貴輩出，房市供不應求，買方相互競價，熱門產品甚至會以高出開價 8％ 的價格出售，銷售天數也僅需 3 天。 曾意婷指出，當地有天然舒適的生活環境，加上為吸引大型科技企業入駐，政府重新規劃新創金三角的交通動線、建設等，使得該區宜居好感度大增，房市表現傲居全美。以貝爾維尤為例，它曾接連被財經商業網站 CNN Money 評選為最佳生活、開辦企業和居住的最佳場所，當地設有超過 1300 家企業，包含輝達、亞馬遜、微軟總部等 AI 科技巨頭齊聚。

美國房市後勢看俏 台灣資金赴美置產 台灣高資產階級也紛紛奔赴美國投資，對於教育資源豐富、科技產業活絡的新創金三角興趣高昂。曾意婷觀察，目前赴美購置房地產的客戶多元，其一為金融圈投資人，看好美房產增值潛力與租金收益，加上美元保值的特性，進行資產配置。另則為頻繁往返台美的企業家，或為未來子女赴美求學預先準備，以自用為主。而總統大選前後，因擔憂兩岸地緣政治風波，有意在美國房市置產的高資產階層人數也大幅增加。 針對未來美國房地產趨勢，曾意婷認為，在 AI 等高科技產業強勢帶動之下，就業表現強勁，加上通膨壓力影響，租金易漲難跌，預估購屋能力與需求將持續增溫，2025 年美國房市仍深具增值潛力。