美國住宅建商獲股神加持與降息助攻 美房市迎投資新拐點

華倫・巴菲特（Warren Buffett）透過 Berkshire Hathaway 豪投近十億美元加碼美國住宅建商（homebuilders），同時聯準會（Fed）被市場廣泛預期將啟動 2025 年首次降息，形成資金面＋政策面的雙引擎組合，正為美國房市描繪出全新的投資拐點。

根據最新 13F 報告與主流媒體統計，Berkshire 在 2025 年對 Lennar（LEN）與D.R. Horton（DHI）總投入約十億美元，明確展現了對建商資產結構與新屋供給能力的長期信心。

▌土地儲備 × 供給缺口 面對美國長期住房短缺問題，大型建商手握可快速推出的土地資產與完整社區規劃，具備顯著的供給優勢。 ▌成本控制 × 規模經濟 在原物料與施工採購方面擁有議價能力，即使在通膨環境下也能維持相對穩定的利潤率表現。 ▌政策受益者地位 當住房可負擔性成為政策焦點時，能夠合規量產的新屋供給商更容易獲得制度面支持，包括審批流程簡化、基礎設施協調配合等優勢。

這項投資可視為巴菲特的信心投票與週期性卡位策略。經歷 2022–2024 年高利率環境的壓抑後，隨著利率見頂回落的週期轉折到來，「新屋供給」相較於「鎖定低利率的中古屋庫存」將展現更大的市場彈性。

30 年期固定房貸利率自年中以來持續回落，根據 9/11 週度 PMMS 數據顯示已降至6.35%，創下近期單週較大降幅紀錄之一。若 FOMC 開始實施溫和降息政策，住房可負擔性有望獲得邊際改善，不過長端殖利率與 MBS 利差仍是影響房貸成本的關鍵變數。

▌買方效應 月供壓力明顯下降，首購族與換屋族的購屋意願將顯著回升。 ▌賣方效應 隨著舊貸款低利率與新貸款利率差距縮小，原本的「鎖定效應」有望緩解，帶動更多屋主願意將房屋推出市場。 ▌建商效應 融資成本下降搭配轉嫁至購屋端的補貼方案更具效果，將加速庫存去化並改善資金週轉率。 根據機構預期，若房貸利率能進一步降至約 6% 水準，美國房屋銷售量可望出現明顯反彈。

假如利率能夠穩步下行且庫存供給逐步回補，美國房市成交量將有機會從谷底強勢反彈。不過在可負擔性持續受限與區域差異不斷擴大的大環境下，精準選擇區域比盲目追高房價更為關鍵。

♦ 紐約 國際金融中心與高端租賃市場雙重支撐，核心地段保值能力強勁；新推案供給相對稀缺，投資重點應聚焦學區與通勤便利性。 ♦ 波士頓 名校薈萃搭配生醫創新產業聚落，租售市場雙強格局穩固；適合以長期資本增值與穩定現金流為目標的投資策略。 ♦ 貝爾維尤（Bellevue） 大型科技企業帶動高薪就業人口集中；新屋產品競爭力與生活機能並重，供給數量相對有限形成稀缺性優勢。 ♦ 加州（灣區/洛杉磯） 科技創新與文創產業雙核心驅動；投資重點在於精選社區品質與學區排名。 ♦ 亞利桑那州（大鳳凰城與皮奧里亞） 半導體產業擴張與供應鏈外溢效應明顯，人口淨流入趨勢強勁；兼具自住與投資雙重優勢的高成長型市場。

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