日圓重貶，亞洲貨幣戰開打？美國矽谷、西雅圖及曼哈頓住宅成為高資產族資金最佳避險工具

工商時報｜ 2024-05-03

近幾年來台灣瘋日本置產，但投資人在考慮海外前應該審慎評估三個重要因素，第一是匯率風險：舉例來說，三年前投資日本資產還是美國資產，現在的結果看來，假設房價不變下，光匯率的影響美國投報即高於日本 50％。這是許多在銷售日本不動產的仲介公司疏於提醒客戶的。第二是未來的供給與需求，該國該城市的產業是否能蓬勃發展直接帶動了該地區整體購房需求及其買家的購買能力。近期，我們看到美國七大科技巨擘及 AI 等科技公司營收及股價不斷攀升，直接帶動了西雅圖及矽谷地區房地產市場，以 4 月份美國房產網 Redfin 數據來看，房屋平均在市場上不動一周即售出，售出中價位的房價也不斷攀升，第三是租金，曼哈頓整體空置率僅有 2.4％左右，甚至還出現租約競購戰，兩房的需求最為強勁，今年套房租金 4,000 美元，兩房的租金則來到 8,000 美元，美國西雅圖貝爾維尤一房租金2,500 美元，高科技業的高薪資報酬，讓這些區域的員工有能力也願意支付更高的租金來租房。高房貸利率也阻擋不了富裕的曼哈頓買家以全現金支付買房，該地區全現金銷售比例在去年第四季來到 63％。根據 Redfin 網站數據，去年 9 月全美現金銷售占市場比例已高達 34％，為十年來最高，而今年更將創歷史新高。當地高於預期的消費者物價指數（CPI）和就業率強勁成長，反映了房屋需求強勁，房屋供給量也達歷史新低，即使目前美國房貸市場利率平均升至 7.17％，房利美（Fannie Mae）預測銷售交易量仍比去年同期增加許多。 FUNWOO 德載國際不動產表示，美國西雅圖、舊金山灣區、紐約曼哈頓就業量體強大，根據美國就業發展局報告，今年 1 月全加州共新增 58,100 個就業崗位。灣區委員會經濟研究所（Bay Area Council Economic Institute）執行主任貝里薩里奧（Jeff Bellisario）表示：「我們認為 2024 年的經濟比 2023 年要穩定得多。」這樣的就業率強勁成長，樂觀後市。